TMGM官网：惠誉评级下调美国房地产行业对利率上升的预测，信心降低

由于房屋建筑商的信心连续第三个月提高，2月份的新屋开工率环比有所好转。 房屋开工总量环比增长 9.8%，而单户住宅开工量较 1 月份增长 1.1%。 较低的抵押贷款利率导致 1 月和 2 月初的购房者流量和销售量上升。 然而，随后抵押贷款利率水平和波动性的上升可能会削弱购房者需求和建筑商的情绪，从而在今年余下时间给开工带来压力。

预计研究范围内的房屋建筑商将报告 2023 年收入中值下降 16%-18%，这是由于房屋交付量减少和房价略有下降，部分被社区数量增加所抵消。我们预计今年大多数建筑商的 EBITDA 利润率将下降 700-800 个基点，因为较低的运营杠杆和较高的激励措施只能部分被某些建筑产品（如木材）的成本降低所抵消。 鉴于22年下半年的新订单活动非常疲软，预计 MDC Holdings, Inc.（BBB-/稳定）的收入明显低于同行，利润率压缩更为严重。

在 2024 年，评级案例预测通常会提供中等个位数的收入下降和 200 个基点的 EBITDA 利润率进一步压缩，因为24年上半年的房地产活动仍然疲软。大多数房屋建筑商目前有足够的评级上升空间，但鉴于我们预测未来 18-24 个月收入和利润率将大幅下降，这一缓冲预计会缩小。鉴于中期需求存在相当大的不确定性，评级行动将受到公司特定经营业绩以及资本配置策略和流动性缓冲的驱动。

今年到目前为止，抵押贷款利率一直波动。30年期固定抵押贷款平均利率从年初的 6.48% 降至 2 月初的 6.09%。 然而，利率此后回升并在 3 月 9 日回落至 6.73%，然后在3月16日下降至6.6%。鉴于抵押贷款利率对负担能力的影响，消费者继续对抵押贷款利率表现出有意义的敏感性，抵押贷款申请的下降证明了这一点 利率超过 6% 的中间水平。

在2023年3月10日发布的最新 GEO 假设利率保持较高水平的时间更长，联邦基金利率在2023年为5.5%，在2024年为 4%。我们预测收益率曲线在2023年保持倒挂，并在2024年趋平， YE 预计10年期国债收益率将分别收于4.5%和4%。

30年期抵押贷款利率和 10 年期国债之间的利差最近约为250-300个基点，而历史平均水平约为175个基点。这表明30 年期抵押贷款利率可能至少在2023年之前维持在6% 的中间区间之上，前提是利差保持在历史高位并且不太可能在2024年之前降至6%以下，利差没有压缩到历史平均水平以下。

消费趋势仍然喜忧参半，但总体上负面多于正面，进一步支持了惠誉对房地产行业更为谨慎的预期。消费者信心已连续两个月下滑，惠誉对2024年失业率上升的预期以及最近的银行倒闭对消费者信心来说都不是好兆头。然而，最近的就业趋势超出了我们的预期，导致惠誉预测 2023 年的失业率将低于我们 12 月的 GEO。表达的所有意见均为惠誉评级的意见。

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